В какую новостройку вложить деньги в Москве. Инвестирование.

Добрый день. А вы в курсе когда будет старт продаж на Плеханова? В 2023 году точно?

Не точно, но анонс на сайте Пика, о старте в 2023 году, висит. Площадка расчищена, даже котлован готов, но пиковских рендеров неделю назад на объекте не было. Летом мелькала инфа, что Пик хотел продать эту площадку, но пока не продал. Есть мнение, что там вообще ПИК+ будет, ибо, до метро 12 минут и 12 до центра. Новостроя на районе кроме реновации нет.

Поясню, ПИК и Форма, это как Тойота и Лексус, ПИК+ это Тойота в максимальной комплектации, т.е. дороже обычной.
Мне кажется на Плеханова будет обычный Пик, хотя могут и выделиться, чтобы позиционировать себя выше реновации, которая будет там рядом, между Плеханова и Электродной.

Да, но студия навряд ли там от 6 будет...

Посмотрим, иногда Пик ошибается со стартовым ценником, как например в Поларе, где студия 25 м2 на высоком 49 этаже сегодня была уже 7.4, а менее двух месяцев назад была 6. Потом, видя тягу, быстро поднимает цену. Мне кажется, что люди влезшие в Полар еще не вдуплили, что ключи там через 4 года, это очень длинный срок даже для цены 6, он размоет любую гипотетическую доху. Но купившие по 6-6.5 в минусе точно не будут.
Кстати, я был там недавно, проект не похож на стандартный пиковский. Фасад отличный, на фото идет отделка фасада более ранних корпусов. Тянет на Пик+, хоть и у Мкада.

Там даже балконы, что не характерно для Пик... Скажите пожалуйста, а продажа в Пике по переуступке сколько стоит? Сколько платить, если свой клиент?

В отличии от большинства других застроев Пик не берет ни сколько за согласие на переуступку. Самый геморройный, в этом плане, Донстрой, пишут, что как-то научились его обходить, но все равно этот обход стоит денег, времени и отпугивает покупателей переуступок.
В чате или-или есть статистика переуступок по ЖК.

Пару часов назад был старт продаж ближайшего к метро корпуса 5.3 в ЖК Волжский парк. До ключей 2.5 года.
От других корпусов условно пешая.
В готовом виде такая будка стоит ~7.5-8 и сдается за 40, перекрывая ипотечный платеж по семейной.

Подскажите пожалуйста, сдавать такую студию в Волжском парке, за сколько сейчас получилось бы? 35 тысяч?

Ой глупый вопрос задала, вы уже все написали!

Сегодня сделка по будке на скрине, чуть позже будут сухие цифры.

Цены тут уже от 7.23 млн на 500 тыс. вверх за несколько дней. И вроде 20 метров всего, не 23-25. Как Вы говорили одному сложно снимать, поэтому особо не рассматривала раньше такой размер. А сейчас цены поднялись и на квартиры и на аренду, теперь думаете всё сгодится?

Еще интересно Ваше мнение по поводу нового старта Кутузовского квартала. Брони студий там уже разлетелись по 9 млн. Это круче чем Руставели 14?

Да, ценник за неделю улетел, единственная не забронированная студия в корпусе 5.3 20.1 м2 на 9 этаже теперь дороже на 690 тыс, чем бронировал я. Промокод -2% с сегодняшнего дня не действует, с ним было бы +500. По такой цене я бы покупать уже не стал, но все их равно покупают и без меня.
У Пика ажиотаж, сделка сегодня не прошла, сервер вис, перенесли на завтра.

По поводу Кутузовского квартала все написано на этом скрине. Его буквально за пару часов вынесли. Но я бы туда не лез. С одной стороны аналогов на районе нет, с другой, смысла не вижу, хотя Е2 за 13 млн в готовом виде стоили бы сейчас ~17, если высокий этаж и вид в сторону Сити и Парка Победы. Те Е2 которые я видел за 13 были окна в окна с соседним корпусом, шляпа, но и их активно бронят.

Давно такого не было, в Кутузов квартале не просто ажиотаж, а ценовое цунами, люди бронируют все и по любым ценам. 90% в броне по уже поднятым ценам. Ждуны пишут, что это всё заговор и неправда).
Помните пару месяцев назад я писал про интересный аук на Кастанаевской 65, где готовые однухи были от 12 и уходили за 13? Так вот Кастанаевская 65 через дорогу от Кутузов квартала и по тем же льготным % ставкам. Была.

Да уж, не думала, что так бывает. Вчера 9 млн, сегодня 11 млн студии и все в броне - пипец какой-то!

Итак, вчера прошла сделка по той самой будке которую выкладывал здесь 22 сентября.
Итоговые цифры немного округлю для простоты восприятия:
Цена в ДДУ 6.7 млн за 20.1 м2, с учетом кешбека 5%, получится 6.4 млн. Первоначальный взнос 1 лям, ставка ипотеки 5.99 %, платеж 32 тыс/мес, срок передачи ключей через 28 месяцев х 32 000 + 3 страховки = + еще 1 лям.
Текущая цена у застройщика на похожий вариант, при выборе этой же программы ипотеки с кешбеком, уже 7.3 млн. Текущая цена продажи на вторичке 7.5-8, именно продажи, не рекламная, на Домклике можно видеть именно цену прошедших сделок, если кто не знал, но, 7.5 это цена варианта хуже, по всем параметрам, дальше от метро и на стройке.
Купленный лот, в готовом виде, с наполнением, сейчас бы стоил ~ 8-8.5 млн т.е. ценовой зазор присутствует.
Цель - максимально нарастить рублевый долг, зашитый в ликвидном объекте, по цене ниже текущего рынка, по ставке ниже инфляции и ниже депозитов, который будет полностью покрываться собственной арендой после ввода (самоокупаться), а до ввода потоком с других аренд.
Как-то так, всем добра.

Ну, а на этом скрине можно оценить "тягу" за 13 дней с момента старта. Розовое - продано, замок - бронь, зеленое - в продаже.

А это "тяга" в Кутузовском квартале за 2 дня со старта, где будки были от 9-9.5, а сейчас от 11 млн. Оцените количество замочков - броней. Ощущение, что толпа сидела на чемоданах и ждала именно этот проект. Вынести буквально всё за пару часов, после такого застрою смело можно рисовать ценник + 20+25% к стартовому, что он и сделал и год вообще ничего не продавать.

Спасибо за цифры! а тут про ожидание старта продаж на Плеханова писали. Он еще не стартанул или это и есть Кутузовский квартал? Москву не знаю.

Нет, Плеханова это район Перово, метро Шоссе Энтузиастов, район сравнимый со СХИ или Кож заводом на Чернышевской в Саратове, Кутузовский квартал это метро Кунцевская место сравнимое с ул. Рахова, ближе к горпарку, в Саратове. Разные уровни и ценники должны отличаться примерно на ~30%.

Такое спрашивают в личке раз в неделю, в чатах толпа с одним и тем же вопросом, что купить. Рубли людям ляжки жгут.

За январь-сентябрь панельки подорожали на 6%, современный фонд на 10%, новостройки прибавили 14%.

На конец сентября в старой Москве средняя цена кв. метра составила 383.9 тыс. руб. (+1.8% за месяц). Цена кв.м в сделках с ДДУ не изменилась (365.8 тыс. р). Средний бюджет покупки равен 16.5 млн руб. при средней площади 45 м2.
В новой Москве средняя цена кв.м за месяц выросла (+1.4%) и составила 235.8 тыс. руб. Цена кв.м в сделках с ДДУ выросла до 234.4 тыс. руб. (+3.9%). Средний бюджет покупки — 10.8 млн руб. при средней площади 46 м2.

Кто о чем, а вшивый о бане).
Час назад был старт ЖК Метроном от Тюменского застройщика Брусника, место - шляпа, но на 5 минут это был низ низов текущего рынка Мск.
Всего то 6180 млн за будку 16.3 м2, с ключами через 3 года.
Но мы то знаем, что низы выкупают мгновенно.

Через 5 минут низы выкупили и теперь ценник от 8160 млн за 23.3 м2.
Таковы реалии текущего рынка.
Ау, ждуны, когда упадет то?

Зачем нам эта "аналитика"? люди по льготным ипотекам залетают с любой ценой.
Ипотека 5, вклад 10 - сиди на попе ровно, получай прибыль.

У банков выдача льготных ипотек бьет рекорды, а у застройщиков продажи. Даже в этом шляпном проекте - Метроном, через 3 часа после старта, половина лотов было уже в броне и минимальный ценник теперь начинается от 9 млн за 28 м2. Таков текущий рынок, как бы кто к нему не относился.

Хомяки беснуюца, выносят всё и по любым ценам, весной 6 млн было дорого, теперь 8 нормально).
Сегодняшний стартовый пул в ЖК Метроном, на который без слез не взглянешь, вынесли за пол дня. Ужас. То ли ещё будет.