Какую коммерческую недвижимость приобрести.

Доброго времени суток. Вижу здесь массу доброжелательных и в тоже время профессиональных рассуждений, поэтому попрошу посоветовать.

Уважаемые знатоки!

Внимаение вопрос))

Какую коммерческую недвижимость приобрести (офис, магазин и т.д., рассматриваются готовые объекты с арендатором), в какой районе, чтобы а)в случае ухода нынешних арендаторов не заниматься долго поиском новых б)можно было бы относительно "быстро" и "легко" продать, так сказать "в сулчае чего", т.е. ликвидным.

Бюджет 6000-7000 т.р. занимаюсь поиском в данный момент.

Ну за такую цену найдете конечно) Думаю не более 100 кв.м. в относительно новом жилфонде)

рынок коммерческой недвижки выгодный, но нужно очень кропотливо выбирать именно по Саратову( сложности с парковками и ликвидностью как раз). Если цель сдавать и при возможности продать, то я советую реинвестировать пару тройку миллионов в фондовый рынок и жилой фонд( недорогие однушки в новостройках на окраинах). Так и ликвидность частичная повысится и налогооблажение при срочной продаже недвижки меньше. Но это лично мое мнение. Сам инвестирую по второму варианту.

В том то и дело что не ставится задача купить 10000 кв м за 10000т.р....т.е. ищется подходящее что-то за указанную сумму. в районе 100 метров и ожидается объект конечно.

А реально ли получать со вложения в такую недвижимость по 1%  в виде арендной платы в месяц? Имеется ввиду будет такая доходность?

Ну, с помещения стоимостью, к примеру, 5 млн. рублей иметь арендную плату в 50 тысяч рублей - вполне реально. Но нужно искать, очень тщательно анализируя каждый объект.
И еще совет: не опирайтесь безусловно в выборе на текущий размер платежей имеющихся арендаторов, то есть, если на данный момент вам говорят, что арендаторы платят такую-то сумму и даже подтверждают это договором - это не всегда так. Не раз сталкивались с ситуацией, когда собственник для бОльшей привлекательности помещения договаривался с арендаторами, формально (в договоре) значительно повышал им арендную плату, а на самом деле фактически она оставалась значительно меньшей. Покупатель, соблазнившись на высокую доходность реальных вроде бы арендаторов, заключает сделку, приобретает помещение, арендаторы успешно уезжают и новый собственник долго и упорно пытается вновь сдать приобретенную недвижимость за ту же сумму - естественно, безуспешно.

Спасибо,очень полезный совет для меня.

На какие критерии прежде всего следует обратить внимание при покупке, что бы потом не пожениться на помещении ?
Мне хотелось бы, что бы зданию было до 15-20 лет.
Насколько я понял основной минус нежилого помещения-неликвидность?

То, что ликвидно то дорого (на Кирова и в кризис хорошие места были заняты), а то что не слишком дорого то менее ликвидно)
Я бы не сказал, что нежилые неликвидны, но жилые сдать конечно легче и в кризис, спад и т.п.
Вы Евгений нежилое какое ищите (магазин, офис, склад)? От этого многое зависит.

Вообще ищу магазин/офис по стоимости до 3500-4000.
Склад не нужен.
По мне главное, что бы :
1. Доходность была хотя бы процент в месяц.
2. Здание не убогое, не старое.
3. Более менее ликвидное.

Могу дать небольшой совет.
Попробуйте купить несколько квартир на 1 этажах или нежилое (будет дороже), м.б. на этапе стр-ва у надежного застройщика (типа Писного) у шэлдома не берите (у него цены дороже, чем в Лондоне) в кирпичном доме (лучше готовое в сданном) в микрорайонах типа Солнечный с массовой проходимостью.
Потом сдадите без проблем (Пятерочка, Гроздь, магазины сантехники, если очень повезет офис банка).
Думайте сами - это мое субъективное мнение )))

А потом трудно будет перевести в нежилое?

Я конечно не спец, в этих вопросах, но мне кажется в НОВОМ (именно) кирпичном доме нет никаких проблем. Раньше многие агенства это делали, да и сейчас. Откройте газету квадратный метр или квартиры саратова, раньше там объявлений о переводе было очень много )
Конечно квартиры в новостройках на 1 этажах стоят гораздо дешевле, чем нежилые. Потом ломаете стены и объединяете. Знаю случаи когда арендатор делал ремонт (в счет арендной платы) это и хорошо, т.к. это серьезные намерения + долгосрочная аренда + вам самим не делать ремонт.

Какие еще есть соображения либо предложения?))

Поделитесь пожалуйста опытом господа!

Могу предложить интересное предложение с такой доходностью, федеральная сеть медицинских центров, долгосрочная аренда сроком на 5 лет, в рекламе этого помещения нигде нет. Находится в новом доме, изначально нежилое назначение. Емэйл для связи perecrestok07@yandex.ru

А вообще по поводу перевода квартир в нежилое, это уже не так актуально, порой готовое переведенное нежилое помещение стоит дешевле чем квартира. Почему то собственники квартир на первом этаже считают раз у них первый этаж, это уже нежилое, забывая о том, что общее время затраченное от начала и до ввода в эксплуатацию помещения занимает от 9 месяцев (это еще хорошо если так), я уж не говорю про обязательное требование в последнее время - наличие пандуса, очень многие попали с ним, а вернее с невозможностью его установки. Низкие потолки И так далее все это минус переведенных в нежилое квартир, о каких гроздях, пятерочках и тем более банках говорят люди, я вообще не понимаю.у них требование минимум 300 метров, будете долго искать такие квартиры. Лучше сразу нежилое.

Имею некоторый опыт подбора нежилых помещений в личных целях, из практики можно получать и больше 1 процента, в данный момент помимо указанного выше предложения могу предложить еще несколько действительно интересных предложений, опять же повторюсь их тоже нет в рекламе, торопитесь как говорится предложение ограничено.perecrestok07@yandex.ru

Написал Вам на почту..жду ответ,спасибо.

Где это вы видели Гроздь и Пятерочку по 300 м. У меня куча знакомых которые сдали по банковские офисы мах 45 метровые квартиры бывшие хрущевские двушки...
Если покупать у застройщика на первом этаже, цена будет ниже, чем такие-же квартиры на средних этажах и уж тем-более дешевле, чем нежилые.

Лучше уж купить виллу в Испании
здесь

что то уже как больно шоколадно. И доходность, и новый дом, и предложение ограничено, и аренда 5 лет. ДА и в газету не даем такое вот супер пупер предложение...

Мария риэлтор.

Я бы задал вам встречный вопрос: где это вы видели грозди и пятерочки менее 300 метров, можете к ним на сайт зайти и посмотреть требования к помещениям, которые они хотят сдать в аренду и посмотреть кто же все таки прав.
А банковский офис в 45 метров это вообще что такое? Если вы имеете ввиду какие нибудь"быстро деньги" то я их за банки не считаю.
И вообще, каморки с низкими потолками спросом то пользуются на рынке, но в основном "летуны" их снимают, а серьезные арендаторы никогда их не снимут.
Мое мнение такое, если нежилое, то от 100 метров, а если нет денег, может и есть смысл в квартиры дешевые вкладываться, которые более менее ликвидны.

Евгений, для кого то 1 процент шоколадно, для кого то 5 мало, (акции apple или того же сбербанка за 10 лет показали бешеный рост котировок)
Но закон: там где большая прибыль, всегда большой риск никто не отменял.
появился вариант более интересного вложения вот и приходится думать насчет продажи,
а в рекламу не даю по той простой причине, чтобы "левые" клиенты "левых" риэлторов (никого не хочу обидеть, но профессионалов в своем деле очень мало) не ходили когда им вздумается и не вводили в заблуждение арендаторов, не ставя в известность арендодателя.
Вот и все достаточно просто,

1. Оперофис Бин-банка на Одесской внизу 5 лет как работает
2. БФГ-кредит открылся в Славянском мире на 3 дачной
3. Сбербанк на 3 Степной
4. Куча допофисов в Хэппи-Моле
Дальше перечислять?
Вы путаете СУПЕРМАРКЕТ ГРОЗДЬ и формат магазин у дома обычные мелкие Грозди.
Для Супермаркета да мин. 300 метров, для гипера не менее 3-5 тысяч.
Аптеки опять-же тоже хорошо снимают.

Я согласен, что БыстроДеньги с их 720 %  годовых это не банк, но мне без разницы кому сдавать, главное чтобы была гарантированная рента)

А чем отличается помещение от магазина или офиса? Просто это отдельный блок в газете.
Еще заметил, что все магазины стоят безумно дорого в центре. 80-10 тысяч за метр квадратный. Это тоже нормально или та же ситуация как с половиной квартир в газете? Поставили-авось кто купит

Отличается просто позиционированием))

Да, цены могут быть очень разными, буквально за угол - и уже значительно дороже/дешевле. Чуть хорошее проходное место - и цена действительно может зашкаливать.
К примеру, недавно проводил сделку аренды на Проспекте, помещение в самом проходном месте. Магазин. Знаете, какова стоимость аренды? 290 тысяч рублей за квадратный метр!! То есть это практически 300 000 рублей за 100-метровое помещение. Естественно, такая недвижимость будет стоить соответствующих денег.

на сколько я понял-цокольные помещения намного ниже стоят.К примеру на сенном можно и за 30 рублей метр найти без ремонта

Ага, правильно понял, и аренда тоже намного меньше стоит...

А цены на самом деле кто во что горазд... Половина предложений на дурака... Логично, кто же будет продавать курицу несущую золотые яйца. Хотя не всегда, бывает появляются у собственников таких помещений более выгодные варианты вложений,в таких случаях нужно продать имеющееся помещение, естественно быстро это можно сделать лишь при условии адекватной цены, вот такие помещения и нужно искать. Правда, как правило такие варианты долго не задерживаются.