В какую новостройку вложить деньги в Москве. Инвестирование.

Хороший вопрос про рентабельностью от аренды. Где будет максимальный выхлоп, на вложенные средства, с учетом кучи будущих факторов? Постоянные баталии на эту тему в профильных ТГ каналах.
Мое мнение, возможно ошибочное, считаю оптимальной для аренды площадь 23-26 м2. Почему? Многие топят за 19-20 м2, у меня была такая площадь, считаю её слишком маленькой, даже одному там не очень комфортно, давит, при этом арендный платеж должен полностью тянуть один человек, а это минимум 30-35 тыр/мес. Двое в такой площади долго не протянут. В 23-26 м2 могут уже уместится двое и разбивать платеж 35-40 тыр на двоих, в этом моя идея. Скоро получаю ключи от 26 м2 и приступаю к ремонту.

В аренде ключевое это транспортная доступность, строго пешая и не далее 10, максимум 15 минут и не огородами, а по светлой прямой дороге, иначе женщины отвалятся. Желательно две ветки - кольцо (МЦК или БКЛ) и радиальная. Схема у арендаторов простая, вечером по пути от метро зашел в магаз, купил пельменей, съел недоваренными, упал, уснул, завтра на новый круг и так до тех пор пока сам (сама) не начнет сдавать).
Про рентабельность, уважаемый человек настаивал, что высокая рентабельность от аренды студий и однух в Одинцово-1 и вообще в Подмосковье она выше чем внутримкада. Я с этим согласен, но личного опыта в Подмосковье не имею. Писал тут кажется в сентябре, что студии в Одинцово-1, в корпусах ближних к МЦД, за 4 млн, это неплохой выбор и про последний корпус в Измайловском лесе, тоже 4 млн. Всё поезд ушел.
Все проекты Пика где студии 5 млн = аренда 30 тыр, кроме пожалуй Люблинского парка, далеко от метро и главное слишком большой НАВЕС - количество аналогичных предложений. Летом осенью под аренду брал бы пожалуй Матвеевский парк, но ценник походу ушел, а также традиционно рассмотрел бы Амурский парк и Перовское 2, и, как не странно, Волжский парк. Всегда был против Волжского парка и сейчас не сильно за, но там есть (будет) корпус которого пока нет в продаже, от него до метро будет не более 15 минут, две ветки + МЦД + можно дойти до МЦК козьей тропой.

ПИК берегов не видит вообще.
Перовское 2, студия. Примерно 15 января была 6600 с кэшбэком, теперь она же 7100.
Как квартира за пару недель может подорожать на 8%? За счет чего?
Единственное объяснение это спрос. Но вот откуда такой спрос... Ну непонятно.
Посмотрим, посмотрим. Не стал брать, потому что не покидает ощущение пузыря.

Тоже не понимаю... ну значит есть у людей деньги раз цены поднимают.
Хотя если инфляция какая, смысла давать ипотеку банкам по идее нет.

Да Пик всегда ценами играет, сегодня поднял, завтра скинул или скидку дал.

5Х, не помню обсуждался тут Лосиноостровский. Читала на форуме риэлторов, советуют для аренды и даже для себя можно, вроде пишут локация норм и арендаторы будут, но там и навес будет со временем, но типа соскакивать лет через 7-8 вовремя, ветка метро неплохая. Ещё пишут про Холанд от ПИКа, естественно дороже, больше пишут про себя, а с арендой там как будет и кто ЦА аудитория для аренды если. И вообще, не могу разобраться, если не приспичило, что лучше брать с учётом аренды подороже и потом вдруг для себя или брать объект подешевле для аренды, а потом если что продавать и покупать для себя. Два в одном вероятно трудно совместить, и может объект дороже давать доход от аренды меньше, чем объект дешевле. Сумбурно написала конечно.

Про Холанд. Я критически отношусь к всем ЖК на месте аэродрома где говорят летал еще Покрышкин. Место конечно хорошее и даже отличное, но жизнь там начнется только лет через 10-15. Будет новое Крылатское, но это не точно. Школы на полуострове нет до сих пор, то, что в Ту 2018 это садик. Про набережную сказка от манагеров, пока город её не построит, как в ЗИЛе, ее не будет. Построили там офисный кластер для Ростех сити, который мог стать драйвером локации, один нюанс, госкорпорации в отказе туда ехать и стоит этот "сити" запертым, после РВЭ (ввода), уже 1.5 года. Под аренду Холанд точно нет, там всю аренду в локации на себя апарты "Движение" заберут. Холанд проект сильно на будущее.

Рассказ для слабо ориентирующихся в Мск, совсем грубо, для формирования понимания, что где чего стоит и почему. Мск делится грубо на две ценовых половины, левая, подороже, это все то, что левее Дмитровского шоссе (12 часов) и левее Варшавского шоссе (6 часов). Соответственно правая сторона от них дешевле. Почему? Так исторически сложилось. 1) Роза ветров, ветер, в большинстве случаев, дует в Мск с севера-запада на юго-восток, т.е. как бы из Митино в Люберцы.
2) В прошлом, сосредоточение большинства промышленных предприятий на востоке, юге-востоке Москвы. Особенно вдоль "ржавого пояса", малое кольцо МКЖД, сейчас МЦК. Поэтому на востоке больше промзон, которые сейчас массово застраивают, земли тупо больше, чем на западе, поэтому стройка выходит дешевле.
3) Понт, на западе жить престижней чем на востоке. "Лучше я буду жить в бабушатнике с ссаным подъездом на западе, чем в новом монолите с подземным паркингом на востоке" - бред.
4) Транспортная доступность, в прошлом она была лучше на западе, но после массового строительства новых станций метро БКЛ, МЦК, МЦД все изменилось.
5) На востоке есть свои дорогие районы, а на западе "дешевые", нужно разбираться.

Красным выделено МЦК - московское центральное кольцо, наземное метро, а прошлом МКЖД (в прошлом "ржавый пояс") которое строилось еще при царе, для снабжения районов Москвы. Пересадки с него и на него с обычного подземного метро бесплатные. Все станции МЦК без пересечения с ветками метро это в прошлом районы с ограниченной транспортной доступностью. Главное преимущество метро, МЦК это прогнозируемость, т.е. человек может до минуты рассчитать время пути и не опоздать.

Еще одно кольцо, БКЛ - большая кольцевая линия метро, самая длинная ветка метро в мире, активно достраивают и обещают запустить 22-го февраля. Любое из трех колец + любая радиальная ветка метро или МЦД = отличная транспортная доступность.

Люблинский парк, самая дешёвая студия подорожала на 400 тыс., как думаете стоимость снизится?

Конечно снизят, три раза по 400 накинут, а потом на 200 снизят, вот такая динамика последнее время.

А какие на Востоке дорогие районы?

Провел эксперимент, вбил в циане фильтр, новостройка ПИК и цена до 5 млн, итог, ни одного предложения внутри МКАДа. Меняем фильтр на 5.2 млн, видим 1 переуступ, 20 м2 в Люблинском парке за 5.1 млн с ключами через 2.5 года. Жесть.
Убираем фильтр ПИК, оставляем просто - новостройка, видим две заманухи от Инграда дешевле 5 млн (развод чистой воды) читаем текст, видим, что один лот стоит 13 млн, второй 22 млн. Занавес.
Далее смотрим вторичку до 5 млн, видим десяток предложений на 1 и 2 этажах. Что это? А это доли, распилы, предложения от учеников инфоцыган прошедших платный курс на тему, купи трешку на первом этаже, распили на 4 студии (доли) и продай в розницу.
Вывод, привет ждунам, ваш поезд ушел в 2019 и предпосылок его возвращения пока не видно.

Сокольники (ВАО) например.

Лефортово (ЮВАО), Лефортово парк и Красноказарменная дороже чем Матвеевский и Мичуринский парк, а ЗАО.

Ну речь шла о ВАО, а Лефортово это ЮВАО. А на востоке кроме Сокольников и нет ничего дорогого.

Ну как сказать, а район метро Семеновская, с единственной новостройкой "Счастье на Семеновской", а Преображенка с ЖК "Преображенская площадь", ценники там адские.

Да и всё Измайлово я бы не назвал дешевым районом, ценник в пиковских новостройках на Серебряном пруду тому свидетель, это еще с учетом, что они в условной пешей доступности до метро и стройка там, на месте бывшего Черкизона, лет на 10.

Подскажите пожалуйста. Бусиновский парк с окна будет видно ТЭЦ? Этаж 4.

Да, из корпуса 21.3 в эту сторону будет видно ТЭЦ, с верхних этажей в право, под 45 градусов. Вид с нижних на ТЭЦ закроют корпуса, которых пока нет в продаже, год будет вид на их стройку. Главное, до метро Ховрино из этого корпуса пешком минут 25, считай пешей до метро нет, а значит -50% от ликвидности.

Не знаю чем хорошо в Сокольниках? Воздух грязный, вонючий. С ребёнком лежали в больнице, гуляли вечерами. За бесплатно не стала бы там жить. В районе 4 больницы, в том числе инфекционная, тюрьма, самая большая в Москве, промзоны, троллейбус-парк. Один парк только во всем районе.

В воскресенье, в 13:00, пойду смотреть аукционные квартиры в доме на Кастанаевской 65, ЗАО, метро Кунцевская, с верхних этажей прямой вид на сити. Старт 12 рынок 15, арбитраж 3. Думаю, что возможна семейная и льготная ипотека, т.к. продажа от юр. лица.

Хорошо/плохо, досужие рассуждения на кухне. Если сейчас в Капотне или Курьяново кто-нибудь из застроев выкатит 150 тыс./м2, очередь выстроится на километр, и район никого не смутит, как было в 2016 в Саларьево и еще много где до этого. В Сокольниках нет новостроя 100 лет в обед, а спрос есть, отсюда и цены. Ближайший новый ЖК "Преображенская площадь", от 17+ млн, а там пока только яма.

Спасибо за информацию. 5800 за 20 метров сдача 24, как думаете дорого или норм.

Вообще хотела Люблинский парк забронировать, сильно подорожал. Подскажите для перепродажи где лучше купить, Люблинский 23м или Бусиновский 20м в 16 корпусе.

Лучше в Амурском парке возьмите, 20м² за 6 млн.

Не вижу смысла покупать сейчас с целью перепродажи, по этим ценам, в этих проектах, ценник высокий, срок до ключей и навес большой, до метро далеко.
Поймите, то, что по низу рынка и надежно, уже давно не рассматривается как жильё, с глупыми вопросами "как там жить", это сейчас больше финансовый инструмент - аналог ОФЗ, только надежней, учитывая текущие страновые риски.
В очереди на "хотя бы сберечь" стоят сотни и тысячи людей ровно с такой же целью как у вас и ПИК это понимает, отсюда и цены.
Господин Моисеев, зампред ЦБ, полгода назад высказался про фондовый рынок РФ: "Все равно будут покупать потому, что покупать больше нечего". Ровно то же самое относится к недвиге по низу рынка.
Рынок живой, ниже приведу конкретный пример января 2023.

Мой ответ от 10 января, на вопрос который выше на скрине:
"На Барклая 6 мне нравится только башня к8, с высоких этажей будет шикарный вид прямо на МГУ, левее на лужу, правее на парк победы, правда под окнами дублер кутузы и ж/д.
35 м2 на 29 этаже 12.8 млн, за нал или под 7.7%, вроде неплохо, запас для роста в сегодняшних ценах есть, но всё портят ключи через 3 года, это долго. Перепродать в плюс мало-реально, для себя, если срок не горит, наверное можно подумать.
В 50 метрах MRовская башня Фэймос, другой уровень, ПИК и новые дома по ренноваци на Кастанаевской будут низом рынка в этих местах из новостроя. На Кастанаевской 65 скоро будет аукцион, стоит понаблюдать по какой цене будут уходить лоты".
Итог, по прошествии = месяца мы видим, что все верхние этажи с указанными видовыми характеристиками выгребли под ноль, это ответ ждунам на вопрос, "а кто все это будет покупать?". Максимально высокий сегодня вижу 15 этаж уже за 13+ млн.
Т.е. рынок по этим ценам пока жив.

Динамика продаж по Баркла, 6.
За ноябрь.
+31 ДДУ (ПД от 12. 12. 22). Корпуса 1-5.
+31 ДДУ (ПД от 07. 12. 22). Корпуса 6-8.
За декабрь.
+16 ДДУ (ПД от 03. 01. 23). Корпуса 1-5.
+40 ДДУ (ПД от 03. 01. 23). Корпуса 6-8.
За январь.
+16 ДДУ (ПД от 07. 02. 23). Корпуса 1-5.
+26 ДДУ (ПД от 06. 02. 23). Корпуса 6-8.
Учитывая, что Барклая, 6 один из самых дорогих проектов ПИКа, далеко не низ рынка, динамика более чем неплохая. И зачем тогда ПИКу снижать цены если и так берут?